于是找来几家规划公司PK方案★ღ，折腾到最后结果如何呢？以失败告终★ღ！我们一起来谈谈规划与策划的看法:

　　做田园综合体也好★ღ，美丽乡村也罢★ღ，在策划与规划谁先进行★ღ，谁重要这个问题上★ღ，还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重★ღ！

　　很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做个概念规划★ღ，把图做漂亮些★ღ，主要应付政府★ღ，领导喜欢就好★ღ。这些概念规划其中根本没有市场分析★ღ、总体定位★ღ、产业选择台湾18成人★ღ、业态组合★ღ、开发策略★ღ、创新营销★ღ、运营模式★ღ、创收回报等这个项目的策划灵魂★ღ。

　　学院派概念规划主要是按传统套路进行★ღ，把别的公司的规划文本中的文字与图片改一下★ღ，甚至连图片也不改★ღ，几天时间就可以做好了★ღ，但为了糊弄外行★ღ，有些几天时间就可以改好的规划★ღ，他得说成几十天才能做好★ღ，这样才好要个好价钱★ღ。

　　其实★ღ，一个有顶层设计的策划是非常难做的★ღ，策划五大产业★ღ，千个子产业植入★ღ，设计产业现金流★ღ，设计农旅项目的交易结构★ღ，各种ppp项目包装进入兴发娱乐187官网★ღ，做资金结构化安排★ღ，设计股权架构★ღ。

　　而且收费还不及规划费的30%★ღ，就这样★ღ，一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划★ღ，以为规划可以一步到位★ღ，可以省去策划费★ღ。

　　一个项目要想完美与成功地落地★ღ，后面项目开业后会带来巨大的收益与回报台湾18成人★ღ，如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研★ღ，收集地方人文历史★ღ，分析周边市场需求及消费力数据★ღ，了解同业竞争对手经营状况等等★ღ，不做足这个前期工作★ღ，加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例★ღ，而把一个项目随便地交付出来先规划★ღ，这是不可能有满意的好结果的★ღ！

　　很多选学院派规划★ღ，主要是看上国企背景★ღ，有实力有资质★ღ，实力当然不假★ღ，但★ღ，有一点是大多人忽略的台湾18成人★ღ，这种国企的规划师在背景优越环境下★ღ，求安定★ღ，公务制准时上下班★ღ，及少深入民间与山山水水之中生活体验★ღ。

　　当往往草根派阶段的策划人就不同了★ღ，一他们全出身于文旅行业★ღ，深入了解山山水水★ღ；二他们对行业特点★ღ、市场★ღ、未来需求了如指掌★ღ；三在创意上是天马行空★ღ，老板奖励创意★ღ；四是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想★ღ，翻遍各种典籍★ღ，几天几夜可以不回家★ღ。有几个学院派的人能做到？持别是大城市学院派的人能做到吗？

　　学院派只是研究理论超前★ღ，但要付诸实践就不是这回事了★ღ，这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过★ღ，缺少这方面的实操经验★ღ，怎么会出好成果呢？

　　所以★ღ，他们的规划之中几乎99%闭门造车★ღ，纸上谈兵★ღ，不切实际及符合市场需求★ღ。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时★ღ，这才知道未先策划吃大亏了★ღ，但又不想再花价钱做策划了★ღ，为了省钱★ღ，只能找些小公司在原来规划上修修补补★ღ，这种修修补补是越弄越糟糕★ღ，越弄越四不象★ღ，这种明知错★ღ，还是硬着头皮上的做法★ღ，吃大亏是必然★ღ，在全国都是通病★ღ！四处皆有之★ღ！

　　策划是项目的灵魂★ღ，大凡一个成功的项目★ღ，必须是先由专家对该项目市场分析★ღ、精准定位★ღ、产业选择★ღ、业态组合★ღ、开发策略★ღ、创新营销★ღ、运营模式★ღ、创收回报等策划之后★ღ，依据这个灵魂及总体思路★ღ，再来指导下一步规划★ღ。

　　项目直接进入规划★ღ，必然会导致洗煤球式改来改去★ღ，无论怎么改★ღ，项目缺少灵魂★ღ，最后也是无法落地的★ღ。大多政府或公司总是误把规划当策划★ღ，于是找几家规划公司PK方案★ღ，折腾到最后结果可想而知？

　　袁家村在西北是成功的台湾18成人★ღ，如把袁家村的案例复制到长江以南★ღ，水土能服吗？文化可以复制★ღ，但根难移地★ღ，成功的农旅项目★ღ，需区位优势★ღ、文化★ღ、天时★ღ、地理★ღ、人和★ღ、政策★ღ、智慧★ღ、专业★ღ、模式等缺一不可之诸多因素兴发娱乐187官网★ღ。

　　所以★ღ，我们不能看到别人成功★ღ，就去跟风★ღ，去硬套生搬地学★ღ，一定要结合当地文化★ღ、特色★ღ、民俗★ღ，以顶层策划★ღ，业态落地★ღ，一定是我做我的★ღ，让别人永远来跟我之风★ღ，才能获得事半功倍的大收获★ღ！

　　还有一种老板★ღ，自身对农林文旅行业一窍不通★ღ，也参与到农业文旅项目上★ღ，耳根还特软★ღ，找一家公司做出规划★ღ，然后又找一家规划公司来评价★ღ，这家公司指指点点后★ღ，他又觉得有道理★ღ，这家公司说董事长你出的价钱太高了★ღ，我们打五折做的比他还要好★ღ，于是这个老板心又动了★ღ，把上一家规划费用扣一半★ღ，又答应这家來做规划★ღ。

　　这样★ღ，他的办公桌上就有不同的版本★ღ，版本多了★ღ，他更拿不定主意了★ღ，然后又找一些老友★ღ，当地规划设计院的★ღ，旅游局的★ღ，报社记者等等五花八门行业的人征求意见★ღ，这些人都不会说以上这几个规划版本好话★ღ，因为人都有私心★ღ。

　　有些人山寨惯了★ღ，懒得独立思考★ღ，克隆成风★ღ。听说某某主题农旅项目很成功★ღ，克隆一个★ღ；到国外考察发现某个不错★ღ，克隆一个★ღ。

　　农旅项目的某些内容是可以复制的★ღ，但不能全盘复制★ღ。农旅项目的定位★ღ，必须因地制宜★ღ，结合特定区域的实际情况★ღ。一个好的田园综合体和美丽乡村是长出来的★ღ，而不是生搬硬套上去的★ღ。

　　最常见的是片面理解“差异化”★ღ，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性★ღ，这是个可怕的认知误区★ღ。有些事情绝对化到一定程度★ღ，其实已经不可行了★ღ。

　　还有一种误区★ღ，就是把简单问题复杂化★ღ。比如★ღ，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广★ღ，恨不得总结出108种农旅项目★ღ，囊括各种稀奇古怪★ღ，乱花渐欲迷人眼★ღ，不明觉厉★ღ。

　　其实兴发娱乐187官网★ღ，不管从什么角度分类★ღ，也就十来种★ღ。过度追求标新立异★ღ，容易搞成非主流的很小众项目★ღ，走进窄胡同★ღ，甚至死胡同★ღ。

　　还有一种过度超前的情形是★ღ，有些企业做农旅项目时过于理想化★ღ，脱离了企业的发展阶段与综合实力★ღ。项目要“因时★ღ、因地★ღ、因人”★ღ，人们通常重视“因时”“因地”兴发娱乐187官网★ღ，忽视了“因人”★ღ。

　　有些开发商为了忽悠政府拿地★ღ，炮制了一些貌似田园综合体的概念★ღ，其实只是换了马甲的房地产★ღ。等到“伪田园综合体”原形毕露★ღ，政府生厌★ღ，开发商可能也拿不到后续的土地★ღ。

　　当然也有另外一种情形★ღ，企业被政府的“优待”吸引★ღ。比如★ღ，政府要打造某名人故里★ღ，或者某特产主题★ღ，就规划了相关特色小镇★ღ，并以优惠政策招商引资★ღ，这种情形下★ღ，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性★ღ，如果投资者没有深入分析★ღ，一冲动就进去干★ღ，很容易被套牢★ღ。

　　农旅项目投资过热★ღ，会导致一些人丧失正常的理性判断★ღ，在抢地大战中★ღ，盲目拿下一些其实并不合适的用地★ღ。

　　有些地块生态环境的确不错兴发娱乐187官网★ღ，看上去很美★ღ，却是投资陷阱★ღ。农旅项目不是传统的旅游地产★ღ，其核心是发展产业★ღ，选址不能像旅游地产那么随意★ღ。更何况★ღ，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？

　　一是位于大都市圈★ღ，并有轨道交通或城际快速路与主城连接★ღ，这是农旅项目的首选★ღ；二是位于大型旅游目的地★ღ，有良好的可介入性★ღ，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）★ღ。

　　农旅项目之所以这么热★ღ，是因为有政策因素驱动★ღ。企业向来对政策敏感★ღ，闻风而动★ღ，无可厚非★ღ。但过多关注政策★ღ，有时也容易迷失★ღ，何况政策的连续性并不可靠★ღ。政策风口效应一旦消失★ღ，风口上的猪就会摔得很惨★ღ。

　　文旅类的田园综合体的真风口★ღ、真行情是什么？当然是市场★ღ，是全民旅游时代井喷式的消费升级★ღ，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮★ღ，田园综合体是有泡沫的★ღ，而全域旅游是没有泡沫的★ღ。

　　先有策划后有规划★ღ。策划的第一步就是定位★ღ，包括战略定位★ღ、市场定位★ღ、功能定位★ღ、产业定位★ღ、形象定位等★ღ。定位是一个系统工程★ღ，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单★ღ。

　　定位之后★ღ，就是大创意★ღ。所谓大创意★ღ，就是结合区域文化与特色资源★ღ，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点★ღ。没有大创意★ღ，项目策划就会流于平庸★ღ，往往大而全★ღ，满天星斗没有明月★ღ。

　　有了定位和大创意★ღ，之后才是体系化的专业工作★ღ，如产品体系★ღ、业态组合★ღ、开发策略★ღ、运营模式★ღ、经济分析等★ღ，这些工作倒相对容易★ღ，当然要结合丰富的经验★ღ。

　　总之★ღ，策划必须以定位和大创意为统领★ღ，而不是直接去做那些体系化的专业工作★ღ。这就是“找魂”的奥妙★ღ。

　　农旅项目的核心是产业★ღ，是内容为王★ღ，而不是平台为王★ღ。策划好一个田园综合体文旅项目★ღ，只是万里长征第一步★ღ，后面的资源整合工作更为重要★ღ。

　　农旅项目的投资主体本质上是运营商★ღ，而不是开发商★ღ。运营商的主要工作就是搭建平台★ღ、整合资源★ღ。资源包括产业资源★ღ、IP资源★ღ、运营资源★ღ、渠道资源★ღ、人才资源等★ღ。整合资源的方式有很多★ღ，其中★ღ，与相关行业协会的合作最为关键兴发娱乐187官网★ღ。

　　田园综合体倡导的是产业思维★ღ，主张去地产思维★ღ，但也不能绝对化★ღ。产业与地产是主与辅的关系★ღ，不是正与邪的关系★ღ，不必把地产妖魔化★ღ。

　　一个成功的田园综合体和美丽乡村★ღ，应该是启动之后不久就具备自我造血机能★ღ，实现正向的现金流★ღ。资源再好★ღ，如果资源变现能力太弱★ღ，导致过度重资产化★ღ，也会拖累企业★ღ。

　　因而★ღ，在策划之初★ღ，就要做好投入产出分析和开发策略设计★ღ，做到长计划★ღ、短安排兴发娱乐187官网★ღ。既要做到长远的产业与区域价值最大化★ღ，同时也要满足近期的资金回笼★ღ。否则★ღ，理想很丰满而现实很骨感★ღ，是难以为继的★ღ。

　　之前大家的习惯是先拿地★ღ，拿完地再请人策划规划★ღ，决定项目具体做什么★ღ。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的田园综合体★ღ，之后台湾18成人★ღ，再按照这种要求★ღ，寻找适合的地块★ღ。

　　各级政府及相关部门负责人★ღ；房地产行业★ღ：董事长★ღ，总经理及各部门管理负责人★ღ；康养投资★ღ、文旅投资★ღ、医疗机构★ღ、休闲农业★ღ、乡村振兴★ღ、温泉度假村★ღ、田园综合体★ღ、村落品牌★ღ、旅游规划等企业高管★ღ；农场设计★ღ、客栈设计★ღ、建筑设计★ღ、景观园林★ღ、室内设计等企业及设计院中高层负责人★ღ。

　　三亚海棠湾林旺片区打造的高端康养度假综合体★ღ，坐拥一线海景兴发娱乐187官网★ღ，知名建筑大师以 “山谷花园” 等为特色设计完成★ღ，二期融合东方文化与本地元素★ღ。

　　位于三亚海棠区的高端康养项目★ღ，主打 CCRC 活力长者可持续养老模式并提供全方位健康管理及旅居服务★ღ，178 间客房按五星级酒店标准打造★ღ，配备加宽床榻★ღ、温泉入户★ღ、露天泳池及适老化家具★ღ。

　　坐落于海南儋州南丰镇的喜禾农场★ღ，是嘉禾共享农庄的核心载体★ღ，十年间完成了从橡胶林与破败砖厂到 “金椰级共享农庄” 的蝶变★ღ。

　　坐拥海南水量最大★ღ、水质最优的医疗级温泉★ღ，内设私人医院等大型配套并提供三甲绿通等全维康养服务★ღ，还拥有 0.99 超低容积率★ღ、50% 高绿化率的低密生态环境★ღ。

　　坐拥 18 公里海岸线℃★ღ，以 “生理康养 + 精神滋养” 为双轨★ღ，设专业康养中心（联三甲绿通）与 2000㎡“悠然课堂”★ღ，还配备 3 大健康主题餐厅及 24 小时管家服务★ღ，兼顾健康★ღ、文化体验与旅居便利性★ღ。兴发娱乐网站官网兴发娱乐-APP官方下载★ღ，兴发·娱乐187(中国)官方网站★ღ，